Como a cobrança do INCC em imóvel na planta pode gerar reajuste irregular

A aquisição de um imóvel na planta pode custar muito mais do que o previsto se o comprador não atentar para as cláusulas de correção do saldo devedor. Recentemente, decisões do Judiciário paulista consideraram ilegais manobras de incorporadoras que aplicavam o INCC de forma mensal alterando prazos contratuais de maneira artificial.

Cobrança residual e prazos contratuais

O grande ponto de atenção reside no contrato assinado com a construtora. Quando há previsão do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), o reajuste incide sobre o saldo devedor ao longo das obras. Contudo, a incidência mensal desse indicador só é permitida por lei em contratos com prazo superior a 36 meses.

Para burlar essa limitação legal, algumas empresas inserem uma parcela residual com valor irrisório — como R$ 1.000 — com vencimento jogado para quase dois anos após o encerramento dos pagamentos principais. O objetivo dessa estratégia formal é forçar o alongamento fictício do contrato para manter a correção mensal.

Decisões judiciais anulam cláusula abusiva

Em decisão da 5ª Vara Cível de Santo Amaro, o juiz Rafael Campedelli Andrade considerou nula essa prática em um contrato de R$ 1,28 milhão. O magistrado entendeu que a parcela de R$ 1.000 não possuía função econômica real e visava apenas burlar o prazo mínimo legal, condenando a incorporadora a devolver em dobro as quantias cobradas a mais.

Segundo o advogado Roberto Amaral, especialista que atuou na causa, valores residuais isolados no cronograma devem servir de alerta ao consumidor. Além disso, a 34ª Câmara de Direito Privado de São Paulo analisou casos semelhantes em que grandes quantias eram quitadas antes de uma pequena parcela final deslocada no tempo.

Cuidados essenciais para o consumidor

Conforme explica o advogado Luiz Busta, a irregularidade costuma ser percebida apenas após a entrega das chaves ou quitação total do bem. Já o advogado Daniel Vicentini reforça que o comprador tende a focar somente nas parcelas iniciais, deixando de monitorar a evolução do saldo corrigido pelo INCC.

Para evitar prejuízos antes de assinar o contrato, o comprador deve avaliar atentamente:

• O prazo efetivo do fluxo de pagamentos relevantes;
• A data prevista para a entrega das chaves;
• A presença de parcelas irrisórias no final do cronograma;
• As regras de aplicação e o impacto estimado da correção pelo INCC.